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炒房不成,反赔定金

作者:颜培卿 来源:找法网 日期:2017-11-01 14:39

【案号:(2016)沪XXXX民初85514号】这是本律师代理的一起炒房不成,反被没收定金的案子,在类似案例中具有一定代表性,在此供大家参阅。
【案情介绍】

2016年9月24日,原告何某与被告徐某就上海市浦东新区XX室房屋签订了《动迁房转让协议》,签约当日被告支付了定金5万元,9月29日被告追加定金5万元,双方协议约定被告应于2016年10月11日前支付部分购房款126万元,但之后被告一直未按约支付该笔款项,之后原告多次短信,电话及委托本律师发函催告,但被告始终未支付,无奈之下,原告向浦东法院起诉请求确认双方签订的转让协议已解除,并要求没收被告支付的10万定金。

本案中,原告在10月11日被告未按约支付房款后,经朋友介绍第一时间联系了本律师,本律师在查阅双方合同和从原告口中了解大致情况后发现,本案被告系“炒房客”,其本身系外地户口且未在上海缴纳社保,不具有购房资格,且双方协议中有这么一条“如乙方要求该房屋过户到乙方或者乙方指定的受让人(如乙方子女、亲属或其他人)名下,属于乙方自身事务,甲方不得干涉。若乙方要求过户到乙方指定的受让人名下,则甲方到时无条件配合过户给乙方指定的人。若甲方拒绝过户,视为甲方反悔不转让而违约”。另在双方协议签署前,上海房价恰好迎来一波大涨,而在双方合同签订后房价又趋于平稳,故当时本律师判断被告可能因未能找到“下家”故一直未能支付第一笔房款。再者合同中没有约定逾期付款的解除条件,基于此我方先行通过短信、电话(做了录音)、律师函的方式书面多次通知被告履行付款义务,在多次催讨未果后,于2016年11月3日再次发函,告知解除合同(因合同中不具备逾期多少天能解除合同的条款,故只能先行催告,方可根据《合同法》94条规定解除合同)。

庭审中被告辩称:如原告返还被告定金10万元,可以解除双方签订的转让协议,理由:被告已支付原告购房定金10万,协议虽约定支付首笔房款日期为2016年10月11日,但因原告未向被告提供银行卡号,故没有支付该笔款项,所以被告没有违约。这样的辩解在原告之前固定的证据面前显然无比苍白。

最终浦东新区法院判决:确认原、被告签订的转让协议已解除,被告支付的定金10万元归原告所有。

【办案结语】


这起案件,被告是典型的偷鸡不成蚀把米,而原告在诉讼前委托本律师做的大量准备也为本案的胜诉打下了扎实的继承。在此提醒各位当事人,若合同中未约定相应的解除条件,那么根据《合同法》第94条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同”:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务;(三)当事人一方延迟履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的;(五)法律规定的其他情形。而本案就是以上述第(三)项合理合法的解除了双方协议,并根据《担保法》规定没收了被告定金。在此提醒各位,专业的事情交给专业的人做,你不会吃亏的。

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